W szerokim wachlarzu produktów bankowych szczególną rolę pełni kredyt hipoteczny. Co oznacza pojęcie „hipoteczny”, co trzeba wiedzieć o tego typu zobowiązaniu i ile zarabiać, by mieć szansę na jego otrzymanie?
Spis treści
Na czym polega kredyt hipoteczny?
Najprościej mówiąc, kredyt hipoteczny to kredyt pod zastaw nieruchomości. Jego zabezpieczeniem jest hipoteka. Zazwyczaj jest to kredyt na bardzo wysoką kwotę (powyżej 100 tysięcy złotych) i o bardzo długim okresie spłaty, sięgającym nawet kilkudziesięciu lat. Przy pomocy kredytu hipotecznego można sfinansować m.in. zakup działki budowlanej, budowę lub zakup domu, zakup mieszkania czy wykończenie lub remont nieruchomości. Z uwagi na szczególne warunki kredytowania, wiąże się on z ogromnym ryzykiem zarówno dla banku jak i kredytobiorcy. Jego uzyskanie jest obwarowane licznymi obostrzeniami, których celem jest zminimalizowanie tego ryzyka dla obu stron.
Kredyt hipoteczny, a pożyczka hipoteczna
Zabezpieczenie obu form kredytowania jest takie samo, jednak w odróżnieniu od kredytu hipotecznego, pożyczkę hipoteczną można wykorzystać na dowolny cel, nawet niezwiązany z nieruchomością, jak wyprawa do Nowej Zelandii, zakup jachtu czy urządzenie prywatnego kina domowego.
Kredyt hipoteczny – co to oznacza dla kredytobiorcy?
Zabezpieczeniem kredytu hipotecznego jest hipoteka, czyli ograniczone prawo rzeczowe na wypadek, gdyby kredytobiorca przestał spłacać zobowiązania wobec banku. Trwa ona od momentu dokonania wpisu w księdze wieczystej właściwej dla danej nieruchomości, a wygasa dopiero po spłaceniu całości kredytu. Musisz mieć zatem świadomość, że mimo posiadania aktu własności nieruchomości, do czasu spłaty ostatniej raty, nie będzie ona w pełni Twoja.
Na przestrzeni kilkudziesięciu lat mogą zaistnieć rozmaite okoliczności, przez które nie będziesz w stanie spłacać kredytu (jak poważna choroba, utrata pracy) lub nieruchomość zostanie zniszczona (np. przez pożar). W przypadku Twojej niewypłacalności, możesz stracić dom na rzecz banku, a w przypadku jego zniszczenia – bank straci zabezpieczenie kredytu. Między innymi z tych powodów, przy podpisywaniu umowy kredytowej banki wymagają również często zawarcia umowy ubezpieczenia spłaty kredytu oraz ubezpieczenia nieruchomości.
Kredyt hipoteczny w złotówkach czy w walucie obcej?
Na polskim rynku kredyty hipoteczne są dostępne w złotówkach lub w walucie obcej, jak frank szwajcarski czy euro. Pamiętaj, że kredyt w walucie obcej jest dodatkowo obciążony ryzykiem kursowym. Nie da się bowiem przewidzieć zmian kursów walut w długim terminie. Jeżeli z jakichś przyczyn złotówka osłabnie względem waluty, w której masz kredyt, jego rata wzrośnie.
Oprocentowanie kredytu hipotecznego – co to WIBOR i marża?
Oprocentowanie kredytu hipotecznego jest zmienne, obliczane na podstawie zmiennej stawki WIBOR i stałej marży banku, według wzoru:
Oprocentowanie kredytu hipotecznego = zmienna stawka WIBOR + stała marża
WIBOR to oprocentowanie, po którym banki chcą pożyczać między sobą pieniądze. Zależy m.in. od wysokości stóp procentowych określanych przez Radę Polityki Pieniężnej. Choć WIBOR jest obliczany codziennie, zwykle stosuje się jego wskaźnik okresowy, będący średnią arytmetyczną dziennych stawek WIBOR w danym przedziale czasowym. Przykładowo, jeśli bank przyjmuje dla kredytu hipotecznego WIBOR 3M oznacza to, że jest on określany w ujęciu 3-miesięcznym, a zatem również co 3 miesiące oprocentowanie będzie aktualizowane przez bank, zmieniając wysokość miesięcznej raty. Marża jest wartością stałą, określoną przez bank w umowie kredytu.
Oprocentowanie kredytów w walucie obcej kalkulowane jest na podstawie analogicznych wskaźników: EURIBOR (Euro) i LIBOR (inne waluty).
Kredy hipoteczny – co jeszcze warto wiedzieć?
Wiesz już, co to jest kredyt hipoteczny i jakie są jego cechy szczególne. Przed podjęciem decyzji o kredytowaniu zakupu nieruchomości warto wziąć pod uwagę jeszcze poniższe kwestie:
• Prognozy wysokości stóp procentowych w gospodarce (zależy od nich WIBOR),
• Wysokość wkładu własnego (bank akceptujący niższy wkład może zaproponować wyższą marżę),
• Kosz dodatkowych ubezpieczeń (domu, spłaty),
• Koszt rzeczoznawcy wyceniającego nieruchomość,
• Koszt wpisu do księgi wieczystej, notariusza,
• Koszt wykończenia/remontu nieruchomości,
• Prowizję dla pośrednika (biuro nieruchomości, doradca kredytowy),
i wiele innych, zależnych od indywidualnej sytuacji kredytobiorcy.
Ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny?
Na to pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi, ponieważ udzielenie kredytu hipotecznego zależy nie tylko od nominalnej wartości zarobków wnioskodawcy, ale też od jego obciążeń finansowych, stabilności zatrudnienia, posiadania wkładu własnego, historii kredytowej i wielu innych czynników. Dlatego starając się o kredyt trzeba podać m.in. informacje o miesięcznych kosztach utrzymania, innych kredytach, alimentach i liczbie osób na utrzymaniu wnioskodawcy.
Ile zatem trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny? Można zarabiać nominalnie dużo, ale jeśli znaczną część dochodów pochłaniają wydatki, zdolność kredytowa może zostać oceniona niżej, niż oczekiwaliśmy. Na przykład singiel zarabiający 4000 zł netto na umowie o pracę będzie miał inną zdolność kredytową niż zarabiająca tyle samo samotna matka albo singiel, który spłaca również inne zobowiązania kredytowe. Ponadto, osoba zarabiająca dużo, ale mająca niską ocenę punktową w BIK może liczyć się z odrzuceniem wniosku kredytowego, jeśli bank uzna ją za niewiarygodnego kredytobiorcę.
Przy obliczaniu zdolności kredytowej znaczenie ma też wnioskowana kwota kredytu i wybrana liczba rat. Jeżeli bank uzna, że potencjalny kredytobiorca nie będzie w stanie spłacać ich w wybranej przez siebie wysokości, może zaproponować wydłużenie okresu kredytowania albo zmniejszenie kwoty kredytu, a nawet oba te rozwiązania jednocześnie.