Jeżeli kupujesz mieszkanie, dzięki tej umowie masz pewność, że będzie twoje. A może dotyczy cię sytuacja w drugą stronę – sprzedajesz nieruchomość i chcesz mieć pewność, że kupujący się nie rozmyśli? Sprawdź, co warto wiedzieć o tej umowie i z czym się ona wiąże.
Spis treści
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości – co to takiego?
Z różnych względów nie zawsze deklaracja sprzedaży lub kupna mieszkania, jest równoznaczna z natychmiastowym przekazaniem praw. Do tego dojdzie dopiero w momencie podpisania przez strony aktu notarialnego. I właśnie w takiej sytuacji z odsieczą przychodzi umowa przedwstępna kupna mieszkania. Szczegółowe informacje na jej temat zawiera Art. 389 Kodeksu cywilnego.
Jest to swego rodzaju wstęp do transakcji sprzedaży, do jakiej dojdzie w późniejszym terminie. Jedna lub obie strony zobowiązują się na piśmie do podpisania umowy przyrzeczonej, czyli właściwej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Jest to zabezpieczenie dla stron, że dojdzie do sfinalizowania transakcji. Gdyby jednak tak się nie stało, to strona pokrzywdzona ma odpowiednie narzędzia i prawo do tego, by wszcząć dochodzenia roszczeń.
Co powinno znaleźć się w umowie przedwstępnej?
Aby umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania miała moc prawną, musi mieć odpowiednią konstrukcję. Muszą znaleźć się w niej podstawowe informacje, co jasno precyzuje Kodeks cywilny. Jeżeli umowa będzie niekompletna i nie znajdzie się w niej wszystko, co powinno, ewentualne roszczenia, jakich będzie dochodzić któraś ze stron, mogą być w egzekwowaniu trudne lub niemożliwe w świetle prawa.
Absolutną podstawą jest sprecyzowanie, jaki jest przedmiot umowy sprzedaży, kto jest kupującym, a kto sprzedającym i ile kosztuje nieruchomość. Oprócz tego warto zastanowić się nad tym, czy nie przydadzą się dodatkowe postanowienia. I tak w umowie przedwstępnej mogą znaleźć się dokładne dane osobowe każdej ze stron transakcji, szczegółowe dane na temat nieruchomości (takie jak stan, powierzchnia, położenie itd.) i konkretny termin, w jakim ma dojść do podpisania umowy przyrzeczonej. Najlepiej podać ostateczną datę, kiedy prawa do mieszkania mają być przekazane nowemu właścicielowi.
Wśród dodatkowych danych, jakie w umowie przedwstępnej mogą się pojawić, należy wspomnieć o kwocie zaliczki lub zadatku, jeśli jakieś pieniądze są wpłacone już na tym etapie. Jeżeli jesteś zdecydowany na umowę przedwstępną, ale nie wiesz, w jaki sposób ubrać wszystko w słowa, możesz posłużyć się jednym z gotowych wzorów, których w sieci nie brakuje.
Czemu warto mieć umowę przedwstępną?
Już kilkukrotnie pojawiła się informacja, że jest to zabezpieczenie dla obu stron. Kupujący ma pewność, że mieszkanie będzie czekało na niego, a sprzedający, że je sprzeda. Jednym z powodów, dla których warto podpisać umowę przedwstępną, jest staranie się o kredyt hipoteczny. Niejednokrotnie możesz spotkać się z tym że zanim bank udzieli ci kredytu na mieszkanie, będzie oczekiwać okazania umowy przedwstępnej. Z tego powodu warto rozważyć zapis, że umowa sprzedaży będzie podpisana, jeśli przyszły nabywca uzyska pozytywną decyzję kredytową.
Co z kosztami?
Wiesz już, co powinno znaleźć się w umowie i dlaczego warto się o nią postarać, pora zastanowić się nad tym, czy wiąże się ona z dodatkowymi kosztami. Zakładając, że jest ona w formie umowy cywilnoprawnej, nie musi się wiązać z żadną opłatą. Ale są też inne, płatne, opcje.
Przykładowo umowę przedwstępną możesz podpisać przy notariuszu, za co ten pobiera taksę notarialną. W tym przypadku umowa jest z notarialnie poświadczonym podpisem, ale uwaga – notariusz nie zweryfikuje jej treści i zawartych zapisów. Za tę usługę zapłacisz mniej więcej 100 zł, a ostateczna cena jest zależna od liczby podpisów. Taksa za podpis to 24,60 zł brutto.
Wysokość wynagrodzenia dla notariusza jest zależna od wartości mieszkania. Oprócz tego może pojawić się opłata za wniosek wieczystoksięgowy w związku z ujawnieniem roszczenia.
Zapis o zadatku lub zaliczce
Powszechną praktyką jest wpłacenie sprzedającemu określonej kwoty, która następnie ma być odliczona od wartości nieruchomości. Podpisując umowę przedwstępną, zwróć uwagę, czy zapis dotyczy zaliczki, czy zadatku. Chociaż wydawałoby się, że są to wyrażenia bliskoznaczne, wiążą się z innym skutkiem. Zaliczka nie stanowi gwarancji i zabezpieczenia. Jeżeli z jakiegoś powodu do transakcji nie dojdzie, to zaliczka w całości podlega zwrotowi. Inaczej wygląda to w przypadku zadatku.
Zadatku się nie zwraca, co oznacza, że w interesie kupującego jest to, by faktycznie do sprzedaży doszło. Jeśli do zakupu nie dojdzie, zadatek przepada na rzecz sprzedającego. Działa to też w drugą stronę – zakładając, że do sprzedaży mieszkania nie dojdzie z winy sprzedającego, to nie tylko musi oddać kupującemu zadatek, który wpłacił, ale też dodatkowo dodać kwotę stanowiącą równowartość.