Spis treści
Umowa o wynajem mieszkania, na co zwrócić uwagę?
Niezależnie od tego, czy umowę podpisywać będziemy jako wynajmujący, czy też jako najemca, w naszym interesie jest zadbanie o to, by nie znalazły się w niej zapisy, które mogłyby okazać się dla nas mało korzystne. Umowa powinna mieć oczywiście formę pisemną (dwa egzemplarze, po jednym dla każdej ze stron), a w dokumencie muszą znaleźć się przede wszystkim następujące informacje:
Data i miejsce zawarcia umowy oraz dane osobowe obu stron umowy
Dane osobowe, które powinny znaleźć się w dokumencie umowy o wynajem mieszkania to imię, nazwisko, adres zamieszkania, a także seria i numer dowodu osobistego (lub paszportu). Najemca musi oczywiście upewnić się, że osoba, z którą podpisuje umowę, jest właścicielem mieszkania (lub ma prawo do dysponowania nim). Jak nietrudno się domyśleć, chodzi tu o dokumenty (np. akt własności czy pełnomocnictwo), nie zaś o słowne zapewnienia…
Czas trwania umowy o wynajem
Umowa może zostać zawarta na czas nieokreślony lub określony. W tym drugim przypadku okres maksymalny nie może być jednak dłuższy niż 10 lat. Warto również pamiętać, że dla każdej z form przewidziane zostały inne warunki wypowiedzenia, o czym piszemy więcej w dalszej części.
Kaucja
Nie chodzi wyłącznie o określenie samej kwoty kaucji (choć oczywiście w umowie o wynajem mieszkania nie może tego zabraknąć), ale również formy jej wpłaty i zwrotu oraz terminów z tym związanych. W dokumencie warto również zawrzeć informacje na temat tego, na co kaucja zostanie przeznaczona.
Wysokość czynszu i pozostałych opłat oraz terminy płatności
Również te warunki powinny zostać opisane możliwie dokładnie. W umowie o wynajem mieszkania trzeba zaznaczyć, czy najemca opłaca wyłącznie czynsz, czy również media. Jeśli również media (a tak bywa zazwyczaj), to należy ustalić, jak wyglądało będzie rozliczenie (np. czy media opłacał będzie właściciel czy najemca, czy na media pobierana będzie przez wynajmującego zaliczka, a jeśli tak, to w jakiej kwocie). W umowie muszą znaleźć się również informacje na temat terminów płatności czynszu i poszczególnych mediów.
Obowiązki wynajmującego
W zapisach umowy należy określić, za co odpowiada wynajmujący. Może być to chociażby zapewnienie sprawnej instalacji elektrycznej czy obowiązek wykonania większych napraw i usunięcie awarii.
Obowiązki najemcy
Z zasady najemca dbać powinien o zachowanie właściwego stanu mieszkania i znajdujących się w nim przedmiotów. Zwykle to również po jego stronie są kontrole instalacji i odczyty liczników (prąd, woda). W umowie warto zawrzeć również zapis, który zobowiązuje najemcę do stosowania się do regulaminu budynku (dotyczy to chociażby obowiązku zachowania ciszy nocnej w wyznaczonych godzinach).
Zasady wypowiedzenia umowy najmu
To jeden z najbardziej istotnych zapisów w umowie o wynajem mieszkania. Jeśli umowa zawarta została na czas nieokreślony, to obie strony mogą ją wypowiedzieć z zachowaniem terminów umownych. Warto zadbać, by terminy takie zostały w umowie zawarte (w przypadku ich braku stosuje się terminy ustawowe). Jeśli natomiast umowa najmu zawarta została na czas określony, w dokumencie powinny zostać zawarte przyczyny uzasadniające jej wypowiedzenie. W przeciwnym wypadku nie ma możliwości, by umowę taką wypowiedzieć. Co więcej, gdy zrobi to właściciel, wynajmujący może starać się o odszkodowanie.
Podpisy wynajmującego i najemcy
Umowa musi zostać podpisana przez obie strony pod rygorem nieważności.
Protokół zdawczo-odbiorczy – czy warto go sporządzić?
Protokół taki stosunkowo często stanowi dodatek do umowy najmu. Nieprzypadkowo, bowiem stanowi zabezpieczenie zarówno dla najemcy, jak i dla osoby wynajmującej. W dokumencie tym zawarty zostaje spis rzeczy, które znajdują się w lokalu (np. sprzęt AGD, meble, klimatyzator) oraz informacja, w jakim są one stanie. Dodatkowo opisany zostaje stan innych części lokalu, np. zabrudzenia czy pęknięcia ścian, zacinające się zamki czy brak uchwytów w szafkach. W protokole zdawczo-odbiorczym powinna znaleźć się dodatkowo informacja o liczbie kompletów kluczy, jaką wynajmujący przekazuje najemcy, a także informacja dotycząca stanu liczników (woda, prąd).
Aneksy do umowy o wynajem mieszkania
W trakcie trwania umowy może zaistnieć konieczność wprowadzenia w niej dodatkowych zmian. Aneks może zmieniać postanowienia umowy, dodawać nowe lub też uchylać te, które wcześniej zostały już w niej zawarte. Podobnie jak umowa, aneks również musi być sporządzony na piśmie i podpisany przez obie strony. Powinien też dokładnie wskazywać, jakiej umowy dotyczy i jakie zmiany wprowadza. Co istotne, liczba aneksów do umowy o wynajem mieszkania może być dowolna – nie ma w tej kwestii żadnych ograniczeń prawnych.